De hoofddoelstelling van het grondbeleid blijft onveranderd: grondbeleid ondersteunt de ruimtelijke ontwikkeling van de stad. De missie is om direct en indirect met inzet van financiële en juridische instrumenten bij te dragen aan een evenwichtige en duurzame ontwikkeling van Zwolle. En daarmee een bijdrage te leveren aan een (combinatie van) maatschappelijke en financiële meerwaarde. Geld verdienen is dus geen doel op zich, maar waar dat mogelijk is zullen we dat zeker doen. Wij streven daarbij naar een zogenaamd situationeel grondbeleid. Dat wil zeggen afhankelijk van de concrete situatie bepalen we onze werkwijze en rolneming. Dat vraagt om een integraal handelingsperspectief. Dit moet ruimte en tegelijkertijd ook richting bieden. Zodoende kunnen wij per initiatief / project beredeneerd kiezen welk type beleid wordt gevoerd. Hierbij maken we gebruik van een menukaart (zie hierna). Naast inhoudelijke beleidskaders is het reëel dat ook expliciet financiële kaders meesturend zijn. Er zijn immers grote financiële belangen gemoeid met bijvoorbeeld al ingenomen grondposities. Zaken kunnen dus sterk verschillen al naar gelang een nieuwe situatie zich aandient waarbij de gemeente geen grond heeft versus een situatie waarbij de gemeente wel grond heeft. Bij het situationeel selecteren van een ontwikkelstrategie voor een specifiek project  of gebied zijn de parameters ‘doel/prioriteit’ en ‘grondposities’ nuttig. De eerste wordt bepaald vanuit diverse strategische beleidskaders zoals bijvoorbeeld een omgevings-, ontwikkelings- of gebiedsvisie. De tweede wordt bepaald vanuit de feitelijke financiële en juridische grondpositie. Een korte toelichting op de menukaart  en de overwegingen is als volgt:

We gaan over tot actief handelen als:

• Wij hoge prioriteit geven aan de beoogde ontwikkeling.
• Wij de benodigde gronden in handen hebben en tot ontwikkeling willen (laten) brengen (= bijvoorbeeld overgaan tot pitch, prijsvraag, open uitnodiging, of tender/aanbesteding, concessie).
• Wij de benodigde gronden in handen hebben  en bijvoorbeeld in verband met risico en expertise dit samen met de markt tot ontwikkeling willen  brengen (bijvoorbeeld via een PPS of een ‘open raamovereenkomst).
• Wij de grond hebben maar de markt de gronden en ontwikkeling niet van ons wil over wil nemen om de beoogde ontwikkeling te realiseren (= gemeentelijke zelfrealisatie).

Als wij kiezen voor het laten realiseren van de beoogde doelen door de partijen en actoren in de markt en maatschappij kunnen we kiezen voor:

• Geheel de regie nemen en overgaan tot tenderen/aanbesteden van de gewenste ontwikkeling.
• Een volwaardige PPS-samenwerking.

Ook hier wordt in feite ‘actief-faciliterend’ gehandeld: binnen ruime kaders wordt de markt en maatschappij ruimte geboden om invulling te geven aan de beoogde doelen. Dit kan bijvoorbeeld door open uitnodigingen te doen via pitches, prijsvragen. Dit kan daarna overigens alsnog leiden tot grondverkoop, PPS of een concessie. Ook is de inzet mogelijk van grond-beleidsinstrumenten zoals (dynamische) erfpacht, ingroeimodellen.

als:

• Wij een lage tot geen prioriteit geven aan een ontwikkeling.
• Wij de grond in handen hebben.

In dit geval verleiden wij idealiter de markt om de gronden van ons over te nemen. Dit zal doorgaans vooral slagen vanuit partnerschap met de markt. Ook dit kan bijvoorbeeld door het uitschrijven van prijsvragen, open calls, etc. Het uitschrijven van tenders / aanbestedingen ligt minder voor de hand: er is immers geen gemeentelijke prioriteit in het geding. Een concessiemodel is wel goed mogelijk afhankelijk van de marktinteresse. In deze situaties komt ook het spectrum van het mogelijk maken van tijdelijke bestemmingen, het verleiden van partijen via ingroei prijzen, dynamische erfpacht, etc. aan de orde.

We gaan over als:

• Wij een lage tot geen prioriteit geven aan de ontwikkeling.
• Wij niet de grondposities in handen hebben.

Initiatieven vanuit de markt zijn welkom, maar wij sporen de markt niet actief aan om een ontwikkeling op te pakken. We ondersteunen als nodig en daar dient de markt dan ook voor de betalen. De markt is leidend en kan ook bijvoorbeeld zelf het RO-traject voeren. In geval de ontwikkeling echt conflicteert met onze gemeentelijke geformuleerde doelen, kunnen wij de ontwikkeling belemmeren via het publiekrechtelijk instrumentarium c.q. de bevoegdheden van College en Raad. Bijvoorbeeld als een ontwikkeling niet past binnen een bestemmingsplan, hoeven wij verder geen medewerking aan de ontwikkeling te verlenen.

We gaan over tot aankopen / ‘actief-faciliterend’ handelen als:

• Wij hoge prioriteit geven aan de ontwikkeling.
• Wij de grond en regie in handen willen krijgen als de markt niet tot actie overgaat of geen medewerking wil verlenen (= overgaan tot aankopen of onteigenen).
• Wij de benodigde gronden niet in bezit hebben en ook niet willen/kunnen krijgen (= overgaan tot ‘actief-faciliteren’, verleiden).

De gemeente kan ‘actief-faciliterend’ inzetten op realisatie van de beoogde doelen. Als we  de regie ook financieel willen en kunnen pakken, dan kan er zelfs worden aangekocht of geparticipeerd (bv. via PPS). Het ligt echter meer voor de hand over te gaan tot het ‘makelen en schakelen’. Wij kunnen onze externe kanalen inzetten om partijen en gebruikers bij elkaar brengen  via ons account-, proces-, project-, gebieds- en wijkmanagement . Ook kunnen we nadrukkelijk overgaan tot functieregie om de beoogde doelen in samenwerking met de marktpartij te bereiken. De verdere invulling van het plan kan aan de markt worden overgelaten. Hiermee wordt bedoeld dat wij geen uitgebreide lijst met eisen moeten optellen maar ons beperken tot een aantal inhoudelijke ‘outcome’-doelstellingen; een kader met minimum eisen of enkele punten die absoluut niet de bedoeling zijn. Op deze manier wordt binnen deze kaders ruimte en zekerheid geboden aan de markt. Hierover maken wij dan meebewegende / flexibele afspraken die door de tijd heen worden herijkt.

Onze belangrijkste voornemens voor de komende jaren staan hieronder beschreven. Ze zijn gekoppeld aan de vier kwadranten uit de menukaart. Bij de jaarrekening leggen we hierover jaarlijks verantwoording af in samenhang overigens met de MPV.

1. Actief grondbeleid:
   We volstaan hier met een verwijzing naar de jaarlijkse Nota van Uitgangspunten MPV en de MPV zelf: de financiële verantwoording van al onze actieve grondexploitaties.

2. Onderzoek grex-systematiek (aanbeveling Essay Watertorenberaad):
   Het werken met scenario’s en bandbreedtes is een belangrijke aanbeveling uit het essay Grondbeleid Nieuwe Stijl (Watertorenberaad, 2014). De gevolgen voor de grex-systematiek én de MPV zullen nog nader moeten worden onderzocht. Voorstellen voor nieuwe werkwijze(n) zullen t.z.t.  aan de gemeenteraad worden voorgelegd. Dit vraagstuk pakken we op in 2018.

Kosten PM: de middelen voor dit onderzoek komen ten laste van de MPV.

Het onderdeel 5 (Her)alloceren ambtelijke capaciteit pakken we in 2018 (i.p.v. 2017) op in de planning, zodra het collegeprogramma 2018-2021 en de omgevingsvisie vorm hebben gekregen.

1. Opstellen integraal handelingsperspectief (link met opstellen Omgevingsvisie):
   Een nieuw gemeentelijk handelingsperspectief is nodig; een handelingsleidraad met spelregels. Van product- naar procesdenken. Dit sluit aan op de Omgevingsvisie en behelst een strategische visie op hoofdlijnen voor de toekomst. Het nieuwe en verplichte instrument vervangt het bestaande structuurplan, maar is veel breder. Het betreft niet alleen het ruimtelijk beleid op hoofdlijnen, maar betreft een integraal kader voor de gehele fysieke leefomgeving. Het is daarom niet zinvol om in het kader van grondbeleid sec een handelingsleidraad te maken. De omgevingsvisie van Zwolle zal gefaseerd worden opgesteld. Het eerste jaar (2017) concentreren we ons op het scherpstellen van de ambities en opgaven voor Zwolle. Het opstellen van het integraal handelingsperspectief pakken we dan vervolgens op, in gelijke tred met fase 2 van de omgevingsvisie.

2. Integrale financiële verantwoording van initiatieven:
   Op dit moment is sprake van een versnipperde (financiële) verantwoording van diverse ruimtelijke initiatieven die wij als gemeente faciliteren. Vanuit diverse budgetten en invalshoeken gebeurt er het nodige. Wat ontbreekt is het hebben van een integraal (financieel) overzicht. Het opstellen van het integraal overzicht pakken we op in de periode 2017-2018.
   
   Kosten: additionele middelen zijn niet nodig. Het betreft een interne prioritering van bestaande bedrijfsvoerings- en beleidscapaciteit opgenomen in de budgetten van de programmabegroting.

3. Middelen t.b.v. capaciteit: (her)alloceren:
   Er zijn de nodige werkprocessen waarin middelen beschikbaar zijn voor het faciliteren van initiatieven. Een actief faciliterende houding van een gemeente betekent feitelijk hard werken. Dat vraagt menskracht en middelen. Met de Regiekamer en bijbehorende intake van initiatieven is in ieder geval de integraliteit geborgd. Of we genoeg middelen beschikbaar hebben, hangt samen met onze ambitie voor een actief faciliterende rol en hoeveel en welke ontwikkelingen wij samen met de markt en particulieren kunnen/willen oppakken. Het ligt dan ook voor de hand om eerst nog een inventarisatie te maken van ons totaal beschikbare budget voor deze rol, een eventuele herverkaveling van dat budget, als ook de feitelijke ambitie die wij nastreven. Deze inventarisatie pakken we op in 2017-2018. Op grond hiervan kan het structurele budget voor actief faciliteren dan definitief worden bepaald.
   
   Kosten: het betreft een interne prioritering van bestaande bedrijfsvoerings- en beleidscapaciteit opgenomen in de budgetten van de programmabegroting. Additionele middelen zijn niet nodig, tenzij externe deskundigheid zal worden ingehuurd. Hier is nu geen rekening mee gehouden.

4. Oppakken nieuwe initiatieven/ontwikkelingen:
   Vooralsnog benoemen we zelf geen actief op te pakken nieuwe ontwikkelingen. Wel kunnen zich vanzelfsprekend nieuwe initiatieven van derden aandienen. We bepalen dan op grond van de toegevoegde waarde van het initiatief en de financiële impact ervan, of we mee willen werken en het initiatief dan ook daadwerkelijk gaan faciliteren. We zetten daarbij in op maximaal kostenverhaal ter dekking van de gemeentelijke kosten. Dat wil zeggen dat we een zo hoog als wettelijk mogelijke bijdrage vragen aan derden.
   
   Kosten PM: het oppakken van een nieuwe initiatief leggen we separaat ter besluitvorming voor aan de raad. Dit is een continu proces.

5. Middelen om feitelijk te investeren: (her)alloceren:
   Het grondbeleid is niet meer vanzelfsprekend de financiële kurk waarop de gemeente drijft. Steeds vaker zal sprake zijn van financieel onrendabele ontwikkelingen om de gewenste beleidsdoelen te realiseren en de dynamiek van stedelijke ontwikkelingen op gang te houden. Dat leidt tot maatschappelijke effecten en maatschappelijk rendement.  Het (faciliterende) grondbeleid ter ondersteuning van de stedelijke ontwikkeling zal op andere wijze(n) moeten worden bekostigd. Noodzakelijk geachte of gewenste investeringen zullen meer dan nu leiden tot niet kostendekkende exploitaties en  een afweging om vanuit de algemene middelen gelden beschikbaar te stellen.
   
   Kosten PM: een gemeentelijke financiële bijdrage wegen we situationeel af en leggen we separaat ter besluitvorming voor aan de raad. De (on)mogelijkheden hangen samen met de beschikbaarheid van gemeentelijke middelen op dat moment. Dit is een continu proces.

1. Bepalen omvang benodigde grondvoorraad t.b.v. omgevingsvisie
   In het verleden hebben we gronden strategisch verworven om ons woonareaal uit te breiden. De in voorbereiding zijnde Omgevingsvisie schetst op termijn een integrale ontwikkelingsrichting van de stad voor de lange termijn. Op basis hiervan kunnen we bepalen welke gronden we voor welke beleidsdoelen moeten aanhouden of  kunnen gaan afstoten, omdat daar geen actieve gemeentelijke beleidsdoelen meer mee zijn gemoeid. Dit vraagstuk met mogelijke scenario's is in 2017 in de Raad behandeld en zal in samenhang en besluitvorming oplopen met de Omgevingsvisie.
   
   Kosten: de werkzaamheden zijn regulier en worden verantwoord in de MPV. Het vraagt geen extra financiële middelen.

2. Verkopen gronden zonder actief beleidsdoel
   Gronden zonder actieve beleidsdoelen kunnen we afstoten.
   
   Kosten: de werkzaamheden zijn regulier en worden verantwoord in de MPV (kosten én opbrengsten). Het vraagt geen additionele middelen, tenzij gevraagd wordt om de verkoop te versnellen en / of te intensiveren. Daar is nu geen rekening mee gehouden.

3. Tijdelijke functies/bestemmingen
   De gemeente zet waar mogelijk in op tijdelijk anders gebruiken/bestemmen van gemeentelijke gronden (TAG/TAB). Strategisch verworven gronden voor de ontwikkeling van de stad op lange termijn liggen daarbij niet zo voor de hand. Grotendeels gaat dat namelijk om agrarische gronden die langdurig in pacht zijn uitgegeven (langjarige pacht). De MVA bestaat uit gronden waarvoor een stellig voornemen bestaat om deze binnen tien jaar te ontwikkelen. Hiervoor kan tijdelijkheid een prima overbrugging zijn alvorens er een nieuwe structurele functie komt. Hierbij kijken we ook of duurzame aanwending van de voorraad gronden mogelijk is. De looptijd voor tijdelijke initiatieven bedraagt ca. tien jaar waardoor sommige tijdelijke functies lastiger gerealiseerd kunnen worden. Ook tijdelijke initiatieven hebben namelijk een bepaalde looptijd nodig om zichzelf te kunnen bedruipen. Een businesscase voor zonnevelden of windmolens bijvoorbeeld, kent al snel een minimale looptijd van 10-20 jaar. Tot slot mogen tijdelijke initiatieven structurele kansen voor permanente functie(s) niet belemmeren. Al zijn er ook situaties denkbaar dat tijdelijke initiatieven uiteindelijk permanent kunnen worden.
   
   Kosten: de werkzaamheden zijn regulier en worden verantwoord in de MPV (kosten én opbrengsten). Echter, tijdelijke bestemmingen zijn veelal niet budgettair neutraal en dat vraagt om middelen. Het oppakken van een nieuw tijdelijk initiatief leggen we separaat ter besluitvorming voor aan de raad. Dit is een continu proces

Geen beleidsvoornemens.

Winst nemen op meerjarige grondexploitaties wordt beheerst door het voorzichtigheidsbeginsel. Voorziene verliezen worden al in de jaarrekening opgenomen zodra zij bekend zijn. Positieve resultaten, ofwel winsten, worden pas in de jaarrekening verwerkt als zij met voldoende zekerheid vaststaan en dus zijn gerealiseerd. Dit houdt ook in dat huidige voorziene verliezen in de jaarrekening niet kunnen worden gecompenseerd met de verwachte toekomstige winsten.

Het voorzichtigheidsbeginsel leidt ertoe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. Dit betekent echter niet dat pas winst moet worden genomen bij het afsluiten van het grondexploitatiecomplex.
Deze gedragslijn is vertaald in de notitie “Richtlijnen voor tussentijdse resultaatneming bij grondexploitaties” uit 2011. Tussentijdse winst wordt genomen vanuit het financiële resultaat van het totale project/complex op basis van saldering van de positieve en de negatieve deelcomplexen. Er wordt winst genomen als er sprake is van een negatieve boekwaarde (x), waarop de nog te maken kosten (y) en het bedrag aan risico’s (z) in mindering zijn gebracht. Als de uitkomst van de som van (x-y-z) op contante waarde groter is dan € 250.000, dan kan de winst ter grootte van de som (x-y-z) genomen worden. Deze richtlijn worden jaarlijks toegepast bij het opstellen van de MPV. Verantwoording van (tussentijdse) winstneming vindt in dat kader dan ook plaats.

Conform de richtlijnen van de BBV, zoals opgenomen in de Notitie Grondexploitaties van maart 2016, m.b.t. winstneming in projecten, geldt de aanbeveling van de percentage of completion methode: voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd kan tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen. Hiervoor moet het resultaat op de grondexploitatie wel op betrouwbare wijze kunnen worden ingeschat. Dit is mogelijk wanneer het waarschijnlijk is dat de economische voordelen die aan het project zijn verbonden naar de gemeente zullen toevloeien. Indien aan de volgende voorwaarden is voldaan, bestaat er voldoende zekerheid om winst te kunnen nemen:

1. Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat.
2. De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht.
3. De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd).

Volgens het realisatiebeginsel dient in die gevallen de winst ook te worden genomen.

Er zijn verschillende complicaties die het nemen van (tussentijdse) resultaten op de grondexploitatie bemoeilijken.

• In de praktijk zijn de nog te maken aanlegkosten niet goed in te schatten door de conjunctuurgevoeligheid van het meerjarige vervaardigingsproces.
• Ook zijn de mogelijke opbrengsten zeer conjunctuurgevoelig en zijn niet alle kavels op voorhand al verkocht tegen de gewenste verkoopprijzen.
• Tijdens het meerjarige proces ontstaan er vaak nieuwe inzichten die nopen tot een andere uitvoering of er treden onvoorziene verrassingen op.
• De aangelegde infrastructuur, zoals wegen en riolering, is voor een deel dienstbaar aan alle percelen waardoor het financieel afsluiten van delen van een locatie problemen oplevert.

De Nota Weerstandsvermogen wordt op dit onderdeel geactualiseerd, waarbij ook het realiteitsbeginsel in de afweging wordt meegenomen. Deze aanpassingen worden opgenomen in de Nota Weerstandsvermogen.

Spelregels weerstandscapaciteit Vastgoed:

• Van risico’s op grondexploitaties met een substantieel voordelig resultaat wordt verondersteld dat deze binnen de betreffende grondexploitatie opgevangen kan worden, indien het risicobedrag beduidend lager ligt dat het verwachte resultaat.
• Als normomvang van de algemene vastgoedreserve wordt een bedrag van € 10 miljoen vastgelegd.
• Als bepaling toe te voegen dat met dit bedrag minimaal 50% en maximaal 100% van het in de risicomatrix berekende risicobedrag moet zijn afgedekt.
• Indien een beroep op de weerstandsreserve ertoe leidt dat de weerstandsreserve op een niveau komt beneden de actueel berekende benodigde omvang, moet zorg worden gedragen voor de benodigde aanvulling.
• Indien een onttrekking plaatsvindt van 20% of meer van de benodigde weerstandscapaciteit wordt binnen 2 maanden een herstelplan opgesteld. In het herstelplan moet duidelijk worden hoe de weerstandscapaciteit binnen (maximaal) twee jaar weer op het benodigde niveau wordt gebracht.
• De weerstandsreserve is niet bedoeld als dekkingsreserve voor berekende tekorten van nieuwe plannen waarvoor nog geen exploitatie is vastgesteld.
• Het wegwerken van tekorten op nieuwe plannen dient te worden afgewogen als onderdeel in het totale gemeentelijke investeringsprogramma.

In onderstaand tabel staan de belangrijkste financiële gegevens uit de MPV-2017 samengevat. Het totaalresultaat van de complexen ten opzichte van 2016 is met € 48,9 miljoen gestegen tot een bedrag van € 82,3 miljoen. Een belangrijke oorzaak hiervan is het aanpassen van de parameters (waaronder de rente conform de BBV richtlijnen), wat een voordelig effect heeft van € 26,5 miljoen. Een korte toelichting op het resultaat van de in exploitatie genomen gronden (14 projecten) is als volgt. Het berekende resultaat van € 81,6 miljoen positief is de resultante van:

• Complexen met een verwacht positief resultaat    € 82,5 miljoen
• Complexen met een verwacht negatief resultaat   € 0,9 miljoen

Het te verwachten positievere resultaat t.o.v. 2016 komt met € 34,8 miljoen grotendeels uit het bedrijventerrein Hessenpoort. Maar ook de woningbouwlocaties laten met € 14,1miljoen een beter resultaat zien. Voor de grondexploitaties met een verwacht verlies wordt een voorziening getroffen van € 0,9 miljoen. Een uitgebreide toelichting kunt u eveneens nalezen in de MPV-2017.

Bron: MPV 2017

Om het weerstandsvermogen te bepalen maken we een berekening voor de vereiste én de aanwezige weerstandscapaciteit. De vereiste weerstandscapaciteit wordt bepaald door de geïnventariseerde risico’s minus de risico’s die binnen een positieve grondexploitatie zelf zijn op te vangen. De aanwezige weerstandscapaciteit bepalen wordt door het beschikbare weerstandsvermogen voor vastgoed in de algemene concernreserve. Uiteindelijk kan het weerstandsvermogen van Vastgoed worden berekend door de aanwezige weerstands-capaciteit te delen op de vereiste weerstandscapaciteit. Schematisch is dat als volgt weer te geven:

Aanwezige weerstandscapaciteit
_______________________________  = weerstandsvermogen Vastgoed
Vereiste weerstandscapaciteit

Uit de bovenstaande berekening rolt een verhoudingsgetal. Dat verhoudingsgetal moet in perspectief worden geplaatst of Vastgoed voldoende weerstandscapaciteit heeft om de risico’s op te vangen (zie verder Nota Weerstandsvermogen en de MPV). Het weerstandsvermogen is in de MPV 2017 berekend op 358%, zijnde € 27,1 mln. aanwezige weerstandscapaciteit en € 7,6 mln. aan vereiste weerstandscapaciteit. Het niet benodigde weerstandscapaciteit is, met een ondergrens van het weerstandsvermogen op 100%, als volgt ten gunste van de Algemene Concernreserve gebracht:

• Financiële jaarresultaat Vastgoed ad € 15,0 miljoen.
• Vereiste weerstandsvermogen naar 100% gebracht, ad € 2,1 miljoen.

De risicosystematiek is vastgelegd in de nota Risicomanagement en Weerstandsvermogen 2011-2014 en is bij de begroting 2015 op onderdelen aangepast. In het overzicht hieronder zijn de risico’s van de MPV 2017 weergegeven. De projectgebonden en economische risico's van het project Hessenpoort wordt zelfstandig binnen het winstgevende project opgevangen. Een uitgebreide toelichting hierop staat in de MPV 2017.

Bron: MPV 2017

Bij de tussentijdse MPV (peildatum 1-7-2017) is de verwachting dat de gewogen projectgebonden en economische risico's van de in exploitatie genomen gronden verder kunnen afnemen met € 2,8 miljoen naar een gewogen risicobedrag van ca. € 4,8 miljoen (vereiste weerstandscapaciteit).

Conform de BBV-richtlijnen wordt er een voorziening gevormd zodra een project of complex een negatieve grondexploitatie heeft en / of indien de boekwaarde van de voorraad gronden de marktwaarde overstijgt.

Bron: MPV 2017

Bij de tussentijdse MPV (peildatum 1-7-2017) is de verwachting dat de voorziening van de in exploitatie genomen gronden kan afnemen met € 730.000.

Het grondbeleid zal zich de aankomende jaren nadrukkelijk situationeel gaan manifesteren. Om gewenste beleidsdoelen te realiseren en de dynamiek van stedelijke ontwikkelingen op gang te houden zal er vaker sprake zijn van financieel onrendabele ontwikkelingen. Echter, de maatschappelijke effecten en maatschappelijk rendement nemen hiermee toe. De bekostiging hiervan wegen we situationeel af en leggen we separaat ter besluitvorming voor aan de raad. De in voorbereiding zijnde omgevingsvisie en de beleidsdoelstellingen geven hierbij richting aan het te voeren situationele grondbeleid.

De omgevingsvisie is de toekomstvisie voor de gemeente Zwolle. Hierin staan strategische keuzes voor de fysieke leefomgeving voor de lange termijn. Die fysieke leefomgeving bestaat onder meer uit de thema’s cultureel erfgoed, energie-infrastructuur, landbouw, landschap, ruimtelijke ordening, gezondheid, milieu, natuur en water. Die thema’s bepalen voor een belangrijk deel de kwaliteit van hoe wij samen wonen, werken en genieten van onze stad. Het eerste deel bevat de leidende kernopgaven en ambities voor Zwolle 2030.
De omgevingsvisie is een nieuw instrument en het kost tijd om deze in samenspraak met inwoners, ondernemers en studenten op te stellen. Dit eerste deel formuleert de kernopgaven en de ambities voor een verdere uitwerking in deel 2. De complete omgevingsvisie wordt uiteindelijk het afwegingskader voor de verschillende ruimtelijke ontwikkelingen in de stad.

De paragraaf grondbeleid zal hierop anticiperen en een visie geven hoe de doelstellingen van de programma’s, zoals ze staan opgenomen in de begroting, kunnen worden gerealiseerd. Dat zal jaarlijks gebeuren met het aanscherpen, bijstellen en optimaliseren van de paragraaf grondbeleid, zodat het de dynamiek van de stad optimaal kan faciliteren.

In oktober 2012 is de zogenaamde ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ geïntroduceerd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Deze ‘duurzaamheidsladder’ heeft tot gevolg dat er een aantal aanvullende eisen worden gesteld aan de onderbouwing van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt.

Woningbouw:
In het brede kader hebben gemeenten en provincie in 2014 de Regionale Woonvisie West-Overijssel vastgesteld. Hierin staan onze gezamenlijke ambities en een visie op wonen voor de regio. In 2015 zijn de gezamenlijke visie en ambities geconcretiseerd tot woonafspraken. In samenwerking met externe partners wordt gewerkt aan de realisatie van de woonagenda en het woningbouwprogramma, dit om te komen tot een nieuwe Woonvisie 2017-2027, als basis voor de Omgevingsvisie Zwolle.

Bedrijventerreinen:
De elf gemeenten in West Overijssel zijn samen met de provincie Overijssel begin 2016 het proces
‘regionale programmering werklocaties’ gestart, gericht op het herstel van de balans tussen vraag en aanbod van bedrijventerreinen. Het proces ‘regionale programmering werklocaties’ heeft geresulteerd in een afsprakendocument en is op 12 juni 2017 in de raad bekrachtigd. In het afsprakendocument hebben de gemeenten in West Overijssel kenbaar gemaakt hoe zij de inhoud van de programmeringsafspraken en hoe zij het herstel van de balans tussen vraag en aanbod van bedrijventerreinen willen bereiken.

Deelnemende gemeenten aan programma afspraken West Overijssel:
Het programmadocument bevat de bestuurlijke afspraken tussen de elf gemeenten in de regio West Overijssel en de provincie Overijssel. De elf gemeenten die onderdeel zijn van deze regio zijn Dalfsen, Deventer, Hardenberg, Kampen, Olst-Wijhe, Ommen, Raalte, Staphorst, Steenwijkerland, Zwartewaterland en Zwolle.

De colleges van de elf gemeenten en GS hebben afgesproken minimaal twee keer per jaar nieuwe ruimtelijke plannen met een actuele marktvraag gezamenlijk te bespreken en ook aanbod en uitgifte te monitoren, om tijdig te kunnen inspelen op de vraag uit de markt. Ook wordt de uitvoering van de plannen van aanpak besproken. Na twee jaar (peildatum 1 juli 2019) volgt tevens een nieuwe analyse van de cijfers van vraag (inclusief prognose) en aanbod in West Overijssel en per gemeente. Deze aanpak moet ertoe leiden dat er in elke gemeente sprake is van balans tussen vraag en aanbod per 1 juli 2020.

Borging van de afspraken:
Met de ontwerp-omgevingsverordening wordt provinciale doorzettingskracht georganiseerd voor het terugdringen van overcapaciteit van bedrijventerreinen. Dit om ervoor te zorgen dat niet alleen gemeenten zich aan de afspraken houden maar ook om ervoor te zorgen dat gemeenten onderling zich kunnen beroepen op de gemaakte afspraken binnen de regio. Daarnaast dient de provinciale verordening ervoor om voor extra juridische borging te zorgen in relatie tot de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Het afsprakendocument is de basis om het kwantitatieve aanbod van bedrijventerreinen in West-Overijssel in de periode van 3 jaar economisch en binnen 5 jaar juridisch in balans te brengen, passend in een zorgvuldige ruimtelijke ordening conform de Ladder voor duurzame verstedelijking.
Vanuit deze basis wordt de samenwerking op kwalitatieve segmentering van bedrijventerreinen in West-Overijssel voortgezet.

Uiterlijk 1 januari 2018 heeft de gemeente Zwolle haar plan van aanpak gereed welke maatregelen genomen worden om over 3 jaar (1 juli 2020) economisch op orde en binnen 5 jaar juridisch (RO) op orde te zijn. Hierbij wordt vol ingezet op uitgifte. Gezien de aantoonbare interesse voor Hessenpoort, is de verwachting dat deze voldoende is om vraag en aanbod in balans te brengen per 1 januari 2020.

De invoering van de belastingplicht voor de vennootschapsbelasting voor overheidsbedrijven per 1 januari 2016 is een feit. Naar aanleiding van de handreiking Vennootschapsbelasting, gepubliceerd in november 2015 door het SVLO, heeft er een inventarisatie plaatsgevonden, met ondersteuning van een fiscaal jurist. De conclusie hierbij is dat de gemeente Zwolle zeker door de ondernemerspoort gaat. Dit betekent dat de gemeente Zwolle Vpb plichtig is en jaarlijks belasting moet gaan betalen over de toekomstige jaarwinst uit grondexploitaties. De toekomstige cash flow van de huidige grondexploitaties is vanaf 2017 jaarlijks positief. De fiscale beginbalans voor alle projecten is opgemaakt en in de begroting wordt rekening gehouden met een jaarlijkse Vpb last op basis van de fiscale cash flow.

Toekomstige belastingaanslagen zullen voor de gemeente als één aanslag worden aangemerkt.  

De fiscale jaarwinstbepaling vindt plaats op basis van de fiscale waarderingsgrondslagen (marktwaarde bij de openingsbalans) en vervolgens door middel van de fiscale vermogensvergelijking, zijnde de vermogensmutatie tussen begin en het einde van het jaar. Voor langjarige projecten zoals bij grondexploitaties zal gedurende de looptijd op basis van goed koopmansgebruik de jaarwinst moeten worden bepaald. In 2017 zal voor het eerst de fiscale jaarwinst over 2016 worden bepaald.

1. Projecten met een langere looptijd dan 10 jaar

De gemeente Zwolle heeft de beschikking over twee grondexploitaties die een zeer lange looptijd kennen. Het betreft de projecten: bedrijventerrein Hessenpoort (2043) en woningbouw Oude Mars (2037). Voor beide projecten is een recente vraaganalyse voorhanden en bij deze projecten is de index voor de opbrengstenstijging (periode na 10 jaar) reeds op nul procent gezet, waardoor er een behoedzaam beeld wordt gecreëerd. Beide projecten worden reeds binnen 10 jaar winstgevend, met inbegrip van de volledige boekwaarde. In samenspraak met het projectmanagement van beide projecten is uitvoerig beschreven waarom er is gekozen voor een langlopende grondexploitatie en dat laten we jaarlijks bekrachtigen door de raad. De accountant heeft hier opmerkingen over gemaakt bij de behandeling van de MPV 2017 in de raad.  Wij blijven hierover in gesprek met de accountant om de interpretatie van de richtlijnen en aanbevelingen uit de commissie BBV op een juiste waarde in te schatten. De discussie richt zich met name óf er voldoende toereikende beheersmaatregelen worden getroffen bij (gemotiveerde afwijking).

2.  Winstneming

Winst nemen op meerjarige grondexploitaties wordt beheerst door het voorzichtigheidsbeginsel. Voorziene verliezen worden al in de jaarrekening opgenomen zodra zij bekend zijn. Positieve resultaten, ofwel winsten, worden pas in de jaarrekening verwerkt als zij met voldoende zekerheid vaststaan en dus zijn gerealiseerd. Dit houdt ook in dat huidige voorziene verliezen in de jaarrekening niet kunnen worden gecompenseerd met de verwachte toekomstige winsten.

Tussentijds winst nemen:
Het voorzichtigheidsbeginsel leidt ertoe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. Dit betekent echter niet dat pas winst moet worden genomen bij het afsluiten van het grondexploitatiecomplex. Voor winstneming geldt de percentage of completion methode: voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd kan tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen. Hiervoor moet het resultaat op de grondexploitatie wel op betrouwbare wijze kunnen worden ingeschat. Dit is mogelijk wanneer het waarschijnlijk is dat de economische voordelen die aan het project zijn verbonden naar de gemeente zullen toevloeien. Indien aan een aantal voorwaarden is voldaan, bestaat er voldoende zekerheid om winst te kunnen nemen. Dit zal nog nader worden uitgewerkt en worden opgenomen in de nota weerstandsvermogen.

3. Rente in de grondexploitaties

De rente die wordt toegerekend aan grondexploitaties is gebaseerd op de werkelijke rente over het vreemd vermogen. Tevens moet de disconteringsvoet gelijk worden gesteld met de toegerekende rentevoet. In de meerjarenplanning van de grondexploitaties wordt nu, conform besluit, gerekend met een rentepercentage van 1,85%, zijnde de omslagrente voor grondexploitaties zoals in de begroting 2018-2021 is opgenomen. Onder de nieuwe BBV richtlijnen gaat de renteverrekening met de grexen o.b.v. de werkelijke rente. Dit betekent dat er een reëel risico ontstaat op de hoogte van de toe te rekenen rente. Hier anticiperen we op bij het economisch risicoprofiel, als onderdeel van de weerstandscapaciteit van vastgoed.

Grondvoorraadbeleid:

Op 19 juni 2017 heeft de raad kennis genomen van de notitie Grondvoorraadbeleid, waarin de stand van zaken is gegeven en er scenario's zijn weergegeven. Het betrof een moment van terugkijken (reflectie) en vooral vooruit te blikken.Mede in het licht van in voorbereiding zijnde Omgevingsvisie.
De kernboodschap is drieledig:

1. De gemeente Zwolle heeft anno 2017 ruim 700 ha grond in bezit, waarvan ca. 140 ha stellig voornemen (20%) en 560 ha voorraad gronden (80%).
2. Duurzame aanwending van gronden: willen we onze voorraad gronden langer dan tien jaar beschikbaar stellen voor duurzame aanwending én accepteren dat deze gronden niet beschikbaar zullen zijn voor woningbouw en/of andere functies. Het vraagstuk en de integrale afweging hierover nemen we bij de vervolgstap in het proces van de Omgevingsvisie.
3. Voorraad gronden: willen wij onze voorraad gronden langjarig aanhouden om gemeentelijke beleidsdoelen te realiseren via actief grondbeleid of niet? Hiervoor zijn scenario's opgesteld die verder worden uitgewerkt bij het vervolgproces van de Omgevingsvisie.

De notitie grondvoorraadbeleid is straks één van de bouwstenen bij de nadere uitwerking van de Omgevingsvisie. De vertaalslag van ambities en beleidsopgaven naar concrete ruimtebehoefte voor de verschillende functies moeten worden gemaakt, passend binnen de integrale ontwikkelingsrichting van de stad.

Nieuwe Ruimtelijke Initiatieven / ontwikkelingen:
Om het oppakken van nieuwe initiatieven/ontwikkelingen vanuit de menukaart Grondbeleid nieuwe stijl ook procesmatig goed te begeleiden is er een intakeformulier voor nieuwe ruimtelijke initiatieven ontworpen met een procesbeschrijving. Er is een regiekamer gevormd met diverse gemeentelijke disciplines om de kansrijkheid van het initiatief snel en efficiënt te behandelen.

Reserve Voorsterpoort:
Op 3 juli 2017 heeft de raad besluiten genomen over de vervolgscenario's voor de doorontwikkeling van Voorsterpoort. Er is budget beschikbaar gesteld om de bestemmingsplan procedure op te starten en de voormalige Deltion kavel bouwrijp te maken.

Stadshagen:
Het deelgebied Breecamp Noord is in mei 2017 in de raad vastgesteld. Dit met het oog op het beschikbaar hebben van ontwikkellocaties om de woonambitie van 300 groenstedelijke woningen per jaar te kunnen realiseren. Hiermee verandert dan ook het totale prioritaire gebied van Stadshagen en worden de benodigde gronden uitgenomen uit de voorraad gronden (stellig voornemen).

Marktontwikkelingen:
Bij de Nota van Uitgangspunten MPV doen we jaarlijks onderzoek naar de parameters en indexen die we hanteren bij de langlopende vastgoedontwikkelingen.  Er ontstaat spanning in de totale vastgoedkolom en de weg- en waterbouw markt aangezien bedrijven de vraag niet aankunnen. Dit kan  gaan resulteren in vertragingen bij projecten of het kan een sterk prijsopdrijvend effect hebben bij aanbestedingen en/of onderhandelingen. We blijven dit monitoren en hierop anticiperen.

Ontwikkeling verwacht resultaat 2017:
Er heeft een financiële doorkijk plaatsgevonden (peilmoment 1-7-2017) van de aan de MPV gerelateerde producten.

Het gaat goed binnen de lopende projecten. Projecten worden afgerond en afgesloten. De resultaten van de lopende projecten verbeteren waardoor voorzieningen afnemen. Doordat de projecten verder in de tijd van uitvoering komen en met een sterk aantrekkende markt zien we de risico’s die een relatie hebben met de uitgifte van gronden stevig afnemen. De boekwaarde van alle grondexploitaties is het afgelopen half jaar gedaald met € 13,7 miljoen (1-1-2017) en in vergelijking met 1-1-2016 zelfs met bijna € 19,0 miljoen (meer opbrengsten dan kosten).
De prognose van het verwachte jaarresultaat van Vastgoed over het jaar 2017 zal positief toenemen met circa € 3,1 miljoen.

Met de prognose van de totaal aanwezige weerstandscapaciteit van € 13,1 miljoen en een dekkingsgraad van ca. 270%  is de mogelijk aanwezig om vanuit Vastgoed aan het einde van het boekjaar 2017 een storting te doen van ca. € 3,1 miljoen in de Algemene Concernreserve.  Hiermee wordt het weerstandsvermogen van Vastgoed, als onderdeel van de Algemene Concernreserve, conform huidig beleid teruggebracht naar € 10,0 miljoen. Voor de nabije toekomst zien we een steeds verdere vervlechting van de duurzaamheidsopgave in zowel gebouwen als bij gebiedsontwikkelingen. Dit is een algemene tendens in Nederland. Echter, in hoeverre de exploitaties zelfstandig  de ambities op het gebied van de energie(transitie), klimaat(adaptatie) en hittestress financieel kunnen dragen zal zich de aankomende jaren moeten gaan bewijzen. Met het grond(prijs)beleid anticiperen we hierop, rekening houdende met de aanpassing van deze beleidsterreinen. De stichtingskosten i.v.m. de verduurzaming nemen toe en ook de kosten van arbeid en grondstoffen zullen naar verwachting de aankomende jaren stijgen. Of de markt (consumenten) deze ambities financieel kunnen dragen is onderwerp voor onderzoek. In het vervolgonderzoek bij de Nota van Uitgangspunten zullen we hier nader op inzoomen.   

De winstverwachting van de lopende grondexploitaties neemt toe van € 81,6 miljoen (MPV 2017) naar € 88,9 miljoen (peilmoment 1 juli 2017).